揭秘2017房企土地排兵布阵之道

企业新闻 | 2020-11-13

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想着年末将至,如果说2017年内有什么是最不具空袭效应的事件,调控大讨意味著是榜上有名的那一个。在多轮密集的楼市调控下,楼市快车再一转入稳定行经状态。而作为与楼市互为交错的土地市场,近两年却步入绝佳一遇的大爆发。看点调控之下,土地市场再行掀开狂澜楼市调控除法持续加码下,今年以来,全国土地市场的供应末端打开乘法模式,步入了实实在在的惊艳。

Wind数据表明,今年前9月,全国供应土地面积约45678.7万平米,较上年同期快速增长14.14%。另据中原地产研究中心数据表明,截至10月底,一线城市合计供应住宅土地规划建筑面积超过2433.33万平米,同比2016年全年下跌40%。

成交价面积超过1770.35万平米,涨幅较去年全年下跌19%,预计最后2个多月还有大量土地将入市。除了增大土地供应之外,竞谦和模式沦为今年的另一个亮点所在。自2016年11月北京首个谦和地块成交价以来,天津、杭州、广州等亦紧随其后,先后发售企业谦和地块,随后佛山、上海亦重新加入该行列。

与此同时,二线城市争相限贷出租汽车的调控之下,更加多的房企转而亲吻三四线城市,并多次创下当地总价纪录。中指院数据机构统计资料表明,截至10月底,全国土地成交价总价排行榜中TOP10中,佛山、无锡、珠海、宁波4个三线城市挤身前位,沦为成交价的主力军,而在过往,这些低身价地块经常是被一二线城市所总承包。除了三线城市总价创意低外,今年的粤港澳大湾区也沦为了新的亮点。从中央到广东、香港、澳门的政策指令,皆具体了粤港澳大湾区建设的重要性,以政策受到影响,驱动粤港澳大湾区横跨制度合作的创意之荐。

今年两会完结之后,全国各地堪称辈出了粤港澳大湾区投资的风潮。在克而瑞统计资料的投资价值前10城市中,佛山、中山、惠州、珠海、东莞5座城市皆为大湾区城市,其中佛山名列房企投资价值首位,更有了大量投资,显著低于第二的无锡。看点供应大幅提高之年,房企们的攻城略地之法除了土地市场的变化万千之外,房企们在拿地中也呈现出了有所不同的分化——龙头房企如今年销售额涨幅较高的碧桂园、恒大和融创中国,都主张较慢研发较慢去化、高杠杆牙拿地,从而令其销售额随之增长速度快速增长。

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不过在今年上半年的可怕补仓之后,恒大、万科、融创、碧桂园等企业都转而回应未来不会调整拿地策略,改以谨慎拿地。据理解,恒大的总土储达2.76亿平米,其中一二线城市占到比达72.6%。恒大在半年报中称之为,基于对现金流和利润的考量,计划在2017年7月至2020年6月,将土地储备总量掌控在每年负增长5%-10%。

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据克而瑞研究中心分析,这相等于每年增加1000至2000万平米的拿地量。此外,融创中国在半年报中公开发表回应,出于慎重考虑到,将大幅度增加在土地公开市场拿地。融创回应,其把握住2015年及2016年的土地市场机会,已完成了一线、的环一线及核心城市的全国化土地储备布局,取得了充裕的土地储备,并且在与万达就13个文化旅游项目91%的股权达成协议合作,土地储备已获得更进一步补足,总土储达9951万平米。

这已足够承托公司在未来几年维持务实快速增长,未来将减慢土地提供。不过,亦有房企对于拿地仍然维持加剧的热情,如中海、保利、龙湖等。中海半年报中回应,下半年仍不会采行积极参与、细心研判、谨慎开价的原则,在公开发表土地市场补足土地储备,同时拓展更加多渠道。新城控股高级副总裁欧阳捷回应,“企业的拿地计划与其发展规划、发展速度和发展目标相匹配,也与其发展战略、负债率、现金流给定。

部分企业在过去大量储备土地,带给低负债率,如今减少负债率的方法之一就是提升销售规模、增加土地提供。而中海地产等房企明确提出将大力拿地,是因为这些企业过去的发展速度高于行业平均水平,如今要之后不断扩大规模”。

除了龙头房企的大力补仓外,今年以来,多数中型房企在土地市场的展现出堪称如狼似虎,其中以金科、泰禾、阳光城、旭辉等为代表的中型房企展现出尤为快速增长。为构建2020年已完成2000亿的发展目标,今年的金科在土地市场真是进了悬挂,仅有上半年的投资金额就完全超过了去年全年水平。公告表明,截至上半年,金科土地投资大约204亿元,新的获得项目22个,追加计容建筑面积大约422万平米,总计土地储备可建面积大约1997万平米。对比去年,金科全年的土地投资也仅有大约208亿元。

而在拿地决意上,金科也毫不手软。日前,为夺下成都青白江区地块,金科甚至不择手段代价5.6亿元、260%溢价的代价。今年以来,金科拿地的身影遍布北京、重庆、成都、武汉、南京、无锡、石家庄、成都等数十座城市。据中指院统计数据表明,2017年1-10月,金科以拿地金额371亿元,追加拿地面积686万平米的成绩位列房企追加拿地排名第17位。

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与强势补仓的企业踢法有所不同,土地供应大幅提高之年,今年的土地市场亦经常出现许多更为谨慎的企业,如绿城、融信、金地等。今年3月份的业绩发布会上,绿城总裁曹舟南就曾公开发表回应,“如果现在辩论绿城还有什么毛病的话,就是土地储备还必须更进一步增大”。

作为销售约千亿的房企之一,土地储备仍然是绿城的短板。然而,尽管早就意识到土储短板问题,绿城今年的土地市场展现出却并不理想。去年全年绿城追加土地建筑面积大约为228万平米,而据中指院统计数据表明,1-10月绿城的拿地面积仅有为242万平米。在其他房企大幅提高土地储备之年,这个成绩或许有些差强人意。

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